Wim Sniedt
1 
03 november | 11:54
Kansen vermomd als problemen
Over krimp in Zuid-Limburg
Laat ik beginnen met een schets van de problemen, dan hebben we dat gehad.
Volgens rijksramingen (ABF) onderscheidt Zuid-Limburg zich van de rest van Nederland door een (forse) daling van het aantal huishoudens. Daarnaast is van belang de grensligging: Zuid-Limburg wordt aan drie zijden omgeven door een buitenland waarin de huizenprijzen substantieel lager liggen, en dit leidt tot een verdere afvloeiing van de vraag. Niet vreemd dus, dat in Zuid-Limburg de huizenprijzen niet meer stijgen (volgens de NVM zijn ze in het afgelopen jaar zelfs al met 4.7% gedaald). Waar elders de behoefte aan nieuwe woningen de prijsdaling nog afremt, zijn in Zuid-Limburg de remmen los. We moeten gaan denken aan procentuele prijsdalingen met dubbele cijfers, zeker in de duurdere segmenten. Dit zal leiden tot een stagnerende doorstroming (iedereen blijft zitten waar hij zit), en toenemende druk op de huurmarkt. Als de nieuwbouw inzakt, droogt één van de belangrijkste financiële bronnen voor de noodzakelijke herstructurering op.
In een recent rapport heeft adviesbureau ‘RO-groep’ becijferd, dat krimp en grenseffecten leiden tot 20 á 25 % extra kosten c.q. derving van opbrengsten. Tegelijkertijd wordt door ‘Den Haag’ via heffingen op de corporatievermogens een aanzienlijk kapitaal aan de Limburgse woningmarkt onttrokken, dat bij lange na niet wordt gecompenseerd door de investeringen in (slechts) twee Limburgse krachtwijken.
Tot zover de problemen. En nu dan de oplossingen.
1. Commerciële verhuurders en corporaties moeten meer huurwoningen gaan bouwen in het midden- en hogere segment. Er zijn koopwoningen genoeg. Deze huurwoningen zijn goed voor de doorstroming. Zij zorgen dat goedkopere huurwoningen en koopwoningen vrijkomen. Ouderen willen vaak van hun koopwoning af, als ze een aantrekkelijke huurwoning in de buurt kunnen krijgen. Ze maken dan kapitaal vrij uit stenen, en ze zijn van het onderhoud af. Luxer huurappartementen zijn ook aantrekkelijk voor de gewenste ‘braincirculation’, omdat kenniswerkers met contracten van enkele jaren niet gebonden willen zijn aan een koopwoning.
2. Oprichting van een herstructureringsfonds, waarin corporaties, overheden, en financiële instellingen participeren. Ook het rijk zou financieel moeten participeren in het fonds. Door te participeren en niet te subsidiëren kan het rijk blijvend meesturen op de resultaten. Dit geheel in lijn met het recente advies van prof. Jeroen Kremers over de financiering van de woningbouw.
3. Een gebiedsgerichte aanpak via het gebiedsconcessiemodel. Ook de nieuwe WRO/Grexwet is ontoereikend voor experimenten met deze modellen. Eigenaren moeten kunnen worden verplicht om hun grond/vastgoed in te brengen tegen de huidige marktwaarde, als ze niet vrijwillig tot een overeenkomst over de gebiedsontwikkeling willen komen. Dit kan via een Wet stedelijke herverkaveling, zoals voorgesteld door Needham en van Dinteren. De ‘waardecreatie’ die gepaard gaat met de gebiedsontwikkeling, zorgt dat de winst aan het eind van het proces eerlijk verdeeld kan worden.
4. Invoering van het principe ‘één woning erbij, één (of meer) woning(en) eraf”. Wie nieuwe woningen wil bouwen, moet zorgen dat er ook woningen gesloopt worden, of moet een bijdrage leveren aan het herstructureringsfonds. Dit krijgt daarmee het karakter van een revolving fund. Er moet daarvoor een wettelijke mogelijkheid worden gecreëerd om een bouwvergunning te weigeren, indien de initiatiefnemer niet bereid is financiële compensatie te bieden voor de gevolgen van die nieuwbouw, te weten leegstand en verpaupering op andere plaatsen.
5. Op peil houden van de budgetomvang van ISV en BLS. Het BLS als subsidie-instrument is intussen een anachronisme: het subsidieert uitleglocaties, die via de grondexploitatie geld zouden moeten opbrengen, in plaats van overheidsbijdragen te vergen. De dreigende onderuitputting - meer dan 10 % van het budget van €600 mln. – bewijst zijn inefficiëntie. De budgetten moeten worden samengevoegd met de overige budgetten in de sfeer van de woonomgeving (milieu, groen, etc.) en gedecentraliseerd in een brede uitkering.
Deze oplossingen moeten in samenhang en met spoed worden uitgewerkt. Maar we kunnen niet wachten tot al deze punten op papier geregeld zijn. Het is tijd om in Zuid-Limburg ‘de handjes te laten wapperen’.
